【主要负责人解读】党组书记、局长许仁贵解读《黄山市住宅小区物业管理条例》

一、出台背景

物业管理是城市建设和管理的重要内容，涉及广大人民群众的切身利益。随着经济社会的不断发展和物质社生活水平的普遍提高，人民群众对美好生活的向往更加强烈，对更加舒适的居住条件、更加优美的生活环境的需求与日俱增。近年来，我市和其他地区一样，新市民进城居住，城镇化发展较快。这些新变化，都对我市物业管理提出更高的要求。

我市曾在2012年颁布《黄山市物业管理办法》。自2013年1月1日起施行以来，该《办法》对我市物业管理起到巨大推动作用，取得良好效果。但随着城市化的不断发展和居民对美好生活期盼的越来越高，我市亟待在《黄山市物业管理办法》的基础上，制定更加适合我市发展需要的新的物业管理法规。因此,市人大决定把《黄山市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）纳入2019年立法计划。

二、条例发布意义

2020年3月27日省第十三届人大常委会第十七次会议批准，《条例》自2020年7月1日起施行。通过制定《条例》，着力解决多年来我市物业管理过程中出现的新问题，以法规形式保障督促各有关部门认真履职尽责，统筹协调各方力量，将物业管理纳入法治轨道，不断提升我市物业管理服务水平，提升居民幸福感、获得感。

三、对象范围

《条例》适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

四、重点内容

《条例》共四十六条，重点内容：

（一）关于行政管理部门职责。《条例》对市级和县级物业管理行政主管部门职责分别作了明确规定，要求市、县（区）住房城乡建设、公安、消防、自然资源和规划等相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进小区的相关规定。

（二）关于加强党组织建设。《条例》明确加强党组织对物业管理工作的领导，规定：“建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。在业主委员会和物业服务企业中，根据中国共产党章程的规定，设立中国共产党的组织。鼓励支持符合条件的中共党员业主通过规定程序担任业主委员会委员”。充分发挥党建引领提升物业管理水平。

（三）关于网上物业管理平台。《条例》规定“提倡采用信息化技术，改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式”内容，建立推广使用统一规范的网上物业管理平台，并对网上物业管理平台的功能、实名注册、业主权利行使方式以及争议解决方式等作出规定。

（四）关于业主委员会。《条例》明确了业主委员会换届程序、业主委员会主任离任审计制度、业主委员会及委员禁止行为等相关内容。此外，还对业主委员会候补委员的产生及候补办法作出了规定。

（五）关于前期物业管理。《条例》规定前期物业服务企业应当通过公共资源交易平台或其他公开招投标方式进行选聘，同时还明确了重新选聘前期物业服务企业和前期物业服务企业退出的有关内容。对物业承接查验的内容、程序、结果及档案保存等作出了详细规定。

（六）关于物业服务与收费。《条例》明确物业服务收费应当分别实行政府指导价和市场调节价。规定物业服务企业应当将不低于实收物业服务费百分之十的部分单独列账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护。规范业主缴纳物业服务费行为。同时对老旧小区的物业管理服务作出规定。

（七）关于物业的使用和维护。《条例》列出物业管理区域内十六种禁止行为。对违反禁止规定的，明确了相应的处理措施。

针对小区停车难的问题，规定经业主大会同意、相关行政管理部门批准，可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设停车场、充电设施。

针对公共收益管理乱的问题，明确公共收益应单独列账，不得以个人名义存储和管理，公共收益按照业主大会、业主委员会决定或者物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金。

针对专项维修资金使用难的问题，明确八种情形下可以紧急使用维修资金，不需通过两个三分之二进行表决，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。

（八）关于法律责任

鉴于国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》在法律责任方面已经作了比较详细的规定，因此本条例规定“法律、法规已有处罚规定的，从其规定”。此外，为了维护公共安全和业主合法权益，对“占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行”“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为”以及“在建筑物公共通道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线”的行为规定了相应的法律责任。

五、目前黄山市物业管理工作基本情况

（一）全市物管工作概况

我市物业服务企业247家，物业管理项目690个，总面积为3159.61万㎡，从业人数达5291人。全市物业管理覆盖面不断扩大，物业服务已涵盖住宅小区、机关办公楼、商场、学校、医院、公园、写字楼、工业园等不同领域。

近年来，通过组织专题培训、聘请专家讲座、开展行业竞赛等多种方式进一步提高全市物业服务水平。截至目前，全市荣获全国物业管理示范小区项目5个，获得省级物业管理示范（优秀）小区项目22个，获得市级物业管理示范（优秀）项目25个，全市城镇居民生活条件和环境得到极大的改善与提升。

（二）落实“党建引领”红色物业治理

推行“党建引领”红色物业创新治理新模式，强化社会治理能力。今年，市委组织部和我局联合下发了《关于加强社区物业党建联建开展“红领管家”创建工作的通知》，2021年4月我局会同市委组织部、市非公工委联合下发《关于加强社区物业党建联建开展“红领管家”创建工作的通知》文件，要求加强社区物业党建联建，结合党史学习教育“我为群众办实事”实践要求，在全市物业服务企业中开展“红领管家”党建品牌创建活动。以“党建引领”为鲜明主线,彰显“红”的特色,体现“治”的成效，打造“红色”物业阵地，建立“红色”议事制度，健全联动工作机制，依托“红色物业展厅”“党建客厅”“红色驿站”等公共服务平台，将业委会、物业党支部纳入网格党建范畴，镇、街道及社区党委发挥带头作用，强化对物业党支部的党建指导，结合“长板凳”议事会，组织业委会、物业企业定期召开物业联席会议，集思广益，集中力量解决小区物业管理的重难点问题。

（三）多元化解矛盾纠纷

推行“区、县—镇、街道—社区”物业纠纷三级联动调处机制，多元化解小区物业管理矛盾纠纷。构建物业纠纷三级联动调处格局，区级设立物业纠纷调解委员会，镇、街道设立物业纠纷调解工作站，社区设立物业纠纷调解工作室。积极对接各职能部门，联勤联动，协同共治，整合各级优质资源、集聚各方优势调解力量，确保人员到位、责任到位。 目前屯溪区物业纠纷调解委员会荣获全省法院“一站式”建设优秀特邀调解组织殊荣。

（四）严格物业服务企业考评，全面提升物业服务水平

坚持物管小区日常不定期巡查与重点专项巡查相结合，严格落实物业服务企业年度考核机制。不定期赴各区县进行明察暗访，对物管小区环境保洁、绿化养护、消防检修、重点设施设备维护、车辆管理等问题逐一检查，及时发现问题，督促物业企业限期整改。根据物业企业日常服务管理情况、巡查发现问题和业主反馈问题整改落实情况并结合全市物业管理年度考核工作，将对全市物业企业考核的结果予以公示。

（五）开展“提升物业管理群众满意度”专项行动

根据“提升物业管理群众满意度”专项行动方案部署安排，我局联合高新区住建局督促物业服务企业对小区存在的管理服务痛点难点问题进行自查自纠，制定整改措施、整改时限和落实责任人。截至目前，有20个物管小区排查问题70个。

六、下一步工作考虑

通过线上线下多渠道方式，做好《条例》宣贯工作，引导广大群众积极参与，提高物业服务企业和小区业主对新条例的关注度和知晓度，提高群众法治意识，提升市民素质，营造共建共治共享的良好氛围。

做好各区县物业主管部门、街道（镇）社区以及物业服务企业的宣贯工作，提高工作人员和从业人员法治意识，在物业服务行业监管和服务中知法懂法，坚持依法治理，将物业管理纳入法治轨道，不断提升我市物业管理服务水平。